Los seguros son cada vez más difíciles de encontrar y más caros en gran parte del país. Pregúntele a las asociaciones de propietarios.
Reflejando las tendencias en el mercado de viviendas unifamiliares, las aseguradoras están aumentando las primas o abandonando el negocio de cubrir por completo la propiedad global de las asociaciones de propietarios, citando pérdidas crecientes por condiciones climáticas extremas y edificios envejecidos. Los fuertes aumentos de las primas generalmente terminan traspasándose a los propietarios individuales en forma de cuotas mensuales más altas.
Para muchas aseguradoras, la cobertura de HOA es un producto relativamente especializado, pero los 74 millones de estadounidenses que viven en esas comunidades dependen de lo que se conoce como pólizas maestras para apoyar propiedades comunes como aceras, parques infantiles y, en el caso de edificios multifamiliares, techos y ciertos principios interiores. y características exteriores.
Estos costos de seguro más altos son otro pago más que está haciendo que ser propietario de una vivienda sea un desafío para un sector cada vez viejo de estadounidenses. Asimismo son cada vez más inevitables: en muchas partes del país, las comunidades de propietarios representan una proporción cada vez viejo del parque de viviendas locorregional.
“Todas las catástrofes y desastres han contribuido al aumento de las primas”, dijo Dawn Bauman, directora ejecutiva de la Fundación para la Investigación de Asociaciones Comunitarias. “No se prostitución sólo de asociaciones de condominios o asociaciones comunitarias, sino de todos los sectores del mercado de seguros”.
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El colapso de condominios en Surfside, Florida, en 2021 fue un punto de inflexión que hizo que fuera más difícil nutrir la cobertura, particularmente para las asociaciones de condominios, dijo Bauman. Los problemas de seguros asimismo han afectado a las asociaciones de propietarios formadas por viviendas unifamiliares, pero son más profundos en las comunidades de apartamentos, casas en hilera y casas adosadas porque esos desarrollos tienen características más comunitarias.
A miles de kilómetros de Florida, en los suburbios de Minneapolis, el corredor de seguros Eric Skarnes tiene cada vez más problemas para encontrar opciones para sus clientes en Minnesota y Colorado. En entreambos estados, las aseguradoras temen daños por pedrea, que pueden azotar los tejados.
“Los días en que teníamos dos, tres o cuatro opciones quedaron detrás”, dijo Skarnes, cuya empresa, Insurance Warehouse, asegura aproximadamente de 500 asociaciones de propietarios. “La mayoría de las asociaciones tienen suerte de conseguir una renovación”.
Mark Foster forma parte de la asociación directiva de un enrevesado de 84 unidades en Lakeville, Minnesota. Desde 2021, las primas de la póliza de seguro principal de su HOA se han cuadriplicado a $236,000. A pesar de haberse liberado de varias tormentas de pedrea graves que han azotado la región en los últimos primaveras, su aseguradora abandonó su asociación cuando el valencia total de su propiedad asegurada superó los 60 millones de dólares.
“Nos echaron al mercado secundario”, dijo. “Es terriblemente caro”.
En el mismo período, las tarifas mensuales de su Asociación de Propietarios (que cubren las primas de seguro, las reservas y el mantenimiento) se han duplicado aproximadamente a casi 700 dólares al mes. En un esfuerzo por evitar mayores sufrimientos a los propietarios, muchos de los cuales están jubilados y viven de ingresos fijos, la asociación ha optado por posponer ciertos proyectos como la repavimentación de carreteras y las mejoras del sistema de riego.
A nivel doméstico, el 31% de las asociaciones de propietarios informaron que sus primas de seguros aumentaron entre $100 y $500 por propietario el año pasado, según la Fundación para la Investigación de Asociaciones Comunitarias. Otro 35% experimentó aumentos de menos de 100 dólares.
Para nutrir su cobertura y primas más bajas, la asociación de Foster votó a valenza de averiguar un tipo diferente de póliza de seguro que reduciría el valencia total asegurado de la asociación pero trasladaría los costos de reconstrucción de interiores a posteriori de un desastre a los propietarios, lo que probablemente les obligaría a contratar pólizas individuales más costosas. políticas.
“Definitivamente hay pros y contras en esto, pero estamos simplemente sorprendidos por lo que le pasó a este mercado”, dijo. “No hemos tenido daños sustanciales”.
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Casas adosadas de Boulder Village en Lakeville, Minnesota. Desde 2021, los costos de seguro de la comunidad se han cuadruplicado. (Foto cortesía de Mark Foster) ·Marcos Foster
Quedarse sin ningún seguro, una opción para algunos propietarios de viviendas unifamiliares que han pagado sus propiedades, no es realista para la mayoría de las asociaciones de condominios. En muchos casos, lo exige la ley o los documentos que rigen la asociación. Incluso si no lo fuera, no tener seguro probablemente frenaría las ventas de condominios porque tener protección es un requisito para obtener las hipotecas más utilizadas.
En algunas partes del país, las tarifas de las asociaciones de propietarios y los problemas de seguros asociados son casi inevitables. Según Realtor.com, aproximadamente del 84% de los condominios en liquidación el año pasado tenían tarifas de asociación de propietarios asociadas, adjunto con aproximadamente un tercio de las viviendas unifamiliares. Más del 75% de los listados en áreas metropolitanas tan variadas como Houston, Las Vegas y Orlando son parte de asociaciones de propietarios.
Wilson Leung, un agente de haberes raíces en el Campo de acción de la Bahía de California, dijo que el mercado de condominios es notablemente más tranquilo que las ventas de viviendas unifamiliares, ya que los posibles compradores se resisten a las tarifas y los mayores costos de los seguros de propiedad.
“Eso definitivamente ha impactado el costo de vida militar”, dijo.
A nivel doméstico, las ventas de condominios están cayendo y el inventario en liquidación se está acumulando. En julio de 2024, los condominios bajo pacto cayeron un 5,5% en comparación con el año susodicho, según datos de Redfin, mientras que las cotizaciones aumentaron más del 27%.
El problema es más bajo en zonas de Florida y Texas propensas a desastres, donde las primas de seguros y las tarifas de las asociaciones de propietarios han aumentado con particular celeridad. En Houston, el precio medio de liquidación de condominios cayó un 6,5% entre mediados de 2023 y mediados de 2024. Jacksonville, Florida, experimentó una caída similar del 6,6% en ese período.
Por ahora, sin confiscación, los precios de los condominios siguen manteniéndose a nivel doméstico. Incluso cuando más inventario llega al mercado, los precios de liquidación promedio aumentaron un 3,9% hasta mediados del año pasado.
Foster, en Minnesota, cree en muchos aspectos de la vida en condominios. Los ahorros de costos pueden ser sustanciales en servicios que se pueden facturar al por viejo, como Internet y convento de basura. Pero los gastos de seguro en su comunidad ahora equivalen aproximadamente a los de viviendas unifamiliares de precio similar.
“Lo que ellos pagan en seguros, ahora lo pagamos nosotros”, dijo. “Quizás incluso un poco más en algunos casos”.
Claire Boston es reportera senior de Yahoo Finance que cubre vivienda, hipotecas y seguros del hogar.
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