MIAMI (AP) — Los propietarios de condominios de Florida están considerando costos más altos por parte de las asociaciones de condominios en el nuevo año, como consecuencia de una ley de seguridad aprobada por los legisladores estatales en 2022.
Requiere que las asociaciones tengan reservas suficientes para cubrir reparaciones importantes y realizar un estudio de las reservas cada división. Oportuno a la ley, los condominios más antiguos, que se encuentran principalmente en el sur de Florida, según los registros estatales, enfrentan fuertes aumentos en los pagos de la asociación para financiar las reservas y los costos de reparación.
El regidor Ron DeSantis firmó la ley en respuesta al colapso parcial de Champlain Towers South, que mató a 98 personas en Surfside en junio de 2021. Las nuevas regulaciones exigen que las asociaciones de condominios de edificios de tres o más pisos presenten un noticia de inspección centrado en la estructura y el mantenimiento. y costos esperados para reparaciones o renovaciones ayer del 31 de diciembre.
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El noticia es sólo un pequeño sector del problema a gran escalera de la crisis de seguros de propiedades y condominios en Florida. Un noticia de mayo de la Oficina de Regulación de Seguros de Florida señaló que la prima promedio de seguro para propietarios de viviendas es de aproximadamente $3,600, más o menos de $1,000 más que el promedio doméstico, según la Asociación Doméstico de Agentes Inmobiliarios.
En Hallandale Beach, la propietaria de un condominio, Kelli Roiter, se solidariza con las personas que tienen problemas para remunerar las tarifas más altas, pero dice que apoya las reglas que exigen que las asociaciones mantengan reservas para reparaciones si eso significa que su edificio frente al mar, construido en 1971, reciba las reparaciones que necesita.
Dijo que su edificio, a unas pocas millas de Champlain Towers South, muestra algunos de los mismos problemas que eran visibles ayer de que el edificio colapsara.
“Me preocupa que este edificio se derrumbe”, dijo Roiter. “Hay noches que me despierto escuchando un crujido y brinco. Y luego me retentiva a mí mismo que no, no, no, estamos a a excepción de. ¿Pero estoy a a excepción de?
Rick Madan, presidente de la Asociación de Vecinos de Biscayne, que representa a 22 asociaciones de condominios, dijo que la ley está provocando conflictos entre los propietarios de condominios al compeler a los edificios a aceptar una cobertura total y presentar una opción caudillo que no aborda la crisis de forma integral.
Madan dijo que la ley coloca a los condominios más nuevos en la misma categoría de carestia de fondos de reserva, informes de inspección y recertificaciones que los edificios mucho más antiguos a desembolso de los propietarios de los condominios.
Eso es especialmente difícil para las personas que se jubilaron en el sur de Florida con ingresos fijos, añadió Madan.
“Nos estás obligando a hacer todos estos estudios de reserva. Nos están obligando a financiar más nuestras reservas, por lo que tenemos que aportar más peculio”, dijo Madan sobre la Asamblea de Florida. “Encima de eso, no nos están dando ninguna flexibilidad en el ámbito de los seguros, donde las compañías de seguros básicamente obtienen tantas ganancias porque suscriben una póliza por 100 millones de dólares, sabiendo que nunca tendrán que remunerar una exigencia”. .”
El senador estatal demócrata Jason Pizzo, que representó a Surfside en el momento del colapso, dijo que está de acuerdo con el punto de Madan sobre el seguro de propiedad.
Pizzo y la senadora estatal Jennifer Bradley, republicana, celebraron una cumbre sobre condominios a principios de diciembre donde advirtieron sobre la transparencia entre las asociaciones sobre los proyectos requeridos para los costos de reparación para evitar daños estructurales.
Pizzo dijo a The Associated Press que es importante que las asociaciones tengan esa transparencia con los propietarios de condominios para avalar que los pagos crecientes estén efectivamente relacionados con reparaciones y no con costos de servicios, y que se haga en el interior de un plazo mediano para la seguridad de los residentes.
Dijo que es comprensible preocuparse por los costes anticipados, pero por eso es necesario realizar inspecciones objetivas de los edificios más antiguos.
Casi el 90% de los 1,6 millones de condominios en Florida tienen más de 30 abriles, y Pizzo dijo que es preocupante que no hayan tenido inspecciones críticas.
“Recibirán una inspección de hitos y, como resultado de ella, es posible que encuentren algunos requisitos inmediatos de reparación o reemplazo”, dijo Pizzo. “Eso no es efectivamente por aplicación de la ley. Es por operación de sentido global”.
Luis Konski, un abogado de Miami que se ocupa de casos de construcción y responsabilidad comercial, dijo que las regulaciones de condominios anteriores mantenían las tarifas bajas al no eludir peculio para futuras reparaciones, y luego los propietarios se enfrentaban a evaluaciones especiales cuando finalmente era necesario hacer las reparaciones. Konski dijo que esto alentó a muchas asociaciones a ignorar el mantenimiento necesario pero costoso, que es lo que probablemente llevó al colapso del edificio de Surfside.
Dijo que no está seguro de si el estado ha comprometido suficiente personal para cerciorarse de que las asociaciones sigan las nuevas reglas. Pizzo se hizo eco de preocupaciones similares y dijo que el Sección de Regulación Comercial y Profesional del estado podría requerir cambios legislativos para poder comenzar a revisar la integridad estructural y los informes de inspección mientras continúa regulando todas las partes de los negocios en Florida, incluidas las licencias y el cumplimiento de las reglas.
Konski dijo que si las asociaciones pueden seguir retrasando el mantenimiento con encuestas inexactas y una supervisión mínima, es sólo cuestión de tiempo ayer de que se produzca otro desastre.
“La cuestión es: ¿ahorras peculio o salvas vidas?” dijo Konski. “No se pueden hacer ambas cosas”.
La agente de fortuna raíces Rebeca Castellón, propietaria de un condominio en Coral Gables, dijo que está de acuerdo con la idea de exigir a las asociaciones de condominios que mantengan reservas para futuras reparaciones, pero reconoce que no es el momento adecuado cuando el aumento de las tarifas se combina con mayores costos de seguros y la inflación nuevo. .
“Creo que parte del desafío es que en este momento hay un tsunami de cosas que efectivamente están haciendo que las cosas sean muy difíciles para los propietarios de condominios”, dijo Castellón.
El mercado de condominios se ha enfriado con la incertidumbre creada por tarifas y regulaciones adicionales, pero Castellón dijo que los condominios siguen siendo la forma más asequible de propiedad de vivienda y las nuevas regulaciones solo brindarán a los compradores más información en el futuro.
“No me sorprendería que en el futuro los compradores exijan ver la inspección estructural por la que están pasando las torres en este momento y tomar eso en consideración, en cuanto a si esa es o no la propiedad adecuada para seguir delante y hacer una proposición”, dijo Castellón.
El agente inmobiliario Gatien Salaun, propietario de un condominio frente al mar en Miami Beach, dijo que lo que parece ser una nuevo reducción en los precios de saldo promedio se debe en gran medida a que los compradores negocian con los vendedores para cubrir parte de los costos.
“Simplemente están pidiendo reducciones de precios que sean proporcionales a la cantidad exacta que tendrán que remunerar durante los próximos 20 abriles, 30 abriles en evaluaciones”, dijo Salaun. “Y los vendedores están poco estancados en términos de negociar con el comprador o simplemente remunerar ellos mismos el costo”.
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