Florida ha experimentado un enorme crecimiento demográfico en los últimos 50 abriles, atrayendo a los Baby Boomers y a los jubilados, a personas que abandonaron el boreal de EE. UU. y a otras personas provenientes de Sudamérica y países del Caribe. Su presentación provocó una carrera por construir viviendas y ahora Florida tiene cerca de 1,5 millones de condominios.
Sin requisa, muchas de esas estructuras están empezando a mostrar un desgaste significativo, mientras que los fondos reservados para el mantenimiento (las reservas) están resultando insuficientes.
Las juntas de condominios se ven obligadas a competir para cumplir con estándares estatales más altos para la elaboración de presupuestos, mientras que las primas de seguros en estas estructuras se están disparando. Por otra parte, el estado se está recuperando de una serie de huracanes devastadores. Todo esto deja a los habitantes de condominios viendo cómo se desarrolla una crisis financiera.
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Esa crisis igualmente está empezando a afectar al mercado inmobiliario. Una vez que se disparó, ahora se está desacelerando en algunas partes.
Ámbito Island, en el suroeste de Florida, tiene el doble de unidades de condominio que casas unifamiliares y está viendo los mercadería de un mercado inmobiliario de condominios pausado causado por los problemas antaño mencionados.
Las ventas totales de posesiones raíces cayeron un 8% en agosto en comparación con hace un año, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Ámbito Island. Los condominios permanecen en el mercado 120 días, un aumento del 79%, en comparación con los 69 días de las viviendas unifamiliares, que disminuyen un 7%.
Marc Creach, residente de Ámbito Island y oficial de préstamos de Cross Country Mortgage de Wesson Group que cubre Ámbito Island, Naples y Bonita Springs, dice que no se puede subestimar el impacto de múltiples huracanes.
“El decano problema con los condominios en Ámbito y Nápoles, sin duda, tiene que ver con las tormentas pasadas”, dijo Creach. “Tuvimos Irma en el 2017 y luego en el 22, por supuesto, en septiembre del 22, por lo que el aspecto del mantenimiento diferido, como cuando un prestamista quiere ver si hay algún mantenimiento que se esté aplazando”.
Lo mismo está sucediendo en Daytona Beach, en la costa este.
En septiembre, el agente inmobiliario Mike Gagliardi descubrió que en las 24 horas anteriores, 60 unidades de condominios en saldo en el ámbito de Daytona Beach habían bajado sus precios de saldo.
La proposición persigue a la demanda, lo que resulta en una desaceleración de las ventas de condominios.
Y, claro, gran parte de esto puede atribuirse a los daños de los huracanes de 2022, el aumento vertiginoso de las tasas de seguros de propiedad y las nuevas evaluaciones de muchos propietarios, a veces por miles. Pero otro creador es la incertidumbre electoral, dijeron Gagliardi y otros observadores.
La ley que permitía a las asociaciones atrasar el mantenimiento crítico fue eliminada tras el colapso de Surfside Torres Champlain en junio de 2021 que mató a 98 personas. En julio entró en vigor una ley estatal diseñada para respaldar la seguridad de los edificios de condominios. Se requieren inspecciones de ingeniería para condominios de tres pisos o más cuando cumplen 30 abriles y nuevamente cada 10 abriles posteriormente. Cualquier reparación futura debe financiarse en su totalidad.
“El decano problema aquí es que muchos condominios han aplazado el mantenimiento correcto a las tormentas”, dijo Creach.
Los huracanes, y ahora las nuevas leyes de condominios de Florida, están cobrando un precio financiero
En Ámbito Island, las referencias temporales de la gentío están marcadas por las tormentas. ¿Fue antaño o posteriormente de Irma? ¿Antiguamente o posteriormente de Ian? ¿O fue más a espaldas, más cerca de los huracanes Donna o Wilma?
En esta isla de 24 millas cuadradas, hay seis millas de playas y 100 millas de canales. Hay más o menos de 16.521 residentes a tiempo completo, pero hay espacio para hasta 60.000 durante la temporada turística de invierno. Con más de 10,000 unidades de condominios, hay el doble de condominios que de viviendas unifamiliares.
Las repercusiones del huracán Irma en 2017 y del huracán Ian en 2022 aún se sienten, con demandas contra compañías de seguros alegando que no estaban pagando lo suficiente para reparar todos los daños o que el trabajo aún estaba incompleto. Todavía se están reemplazando techos y terrazas a pesar de que Irma azotó hace siete abriles. Muchos resultaron aún más dañados por el huracán Ian.
“Hay algunos desafíos con las nuevas leyes (de Florida)”, dijo Creach. “Ámbito en su conjunto no lo ve como un problema generalizado, como lo que están viendo en la costa este… Probablemente sólo he conocido uno o dos lugares que tuvieron problemas hasta ahora”.
Con una momento conclusión del 31 de diciembre para los informes de “inspección de hitos” de la Grado 1, sólo 29 de los edificios de condominios calificados de Ámbito han presentado los suyos, según una solicitud de registros abiertos en presencia de la ciudad de Ámbito Island. Esos informes otorgan a las asociaciones de condominios un certificado de buena vitalidad y 10 abriles más o recomiendan un noticia de Grado 2 si se ha identificado un daño estructural sustancial. En la Grado 2, las asociaciones de condominios necesitan un plan y un cronograma para las reparaciones y reservas para cubrir las reparaciones.
Algunos edificios que aún no se han presentado pero que deben hacerlo incluyen Riverside Club en Olde Ámbito, Tampico en Cape Ámbito y South Seas Towers. El Riverside Club de cinco pisos sobre estacionamiento en Ámbito River es uno de los condominios más antiguos, construido en 1981. Las torres South Seas en la playa se construyeron a principios de la término de 1980. El Tampico de 14 pisos en el extremo sur de la isla es el edificio más antiguo y más bajo de Límite Ámbito, construido en 1994.
Creach dijo que no ha podido emitir un préstamo para condominios en Riverside Club desde antaño de Irma.
“Tuvieron problemas por un tiempo, y eso se debió simplemente a los daños de Irma”, dijo.
Irma afectó directamente a Ámbito Island y Riverside Club sufrió daños generalizados en los condominios, todos frente al agua, arrastrados de un extremo al otro; lanais arrancados; y el puerto deportivo inundado y destruido. Las escaleras de hormigón entre los edificios se derrumbaron durante la tormenta. Sólo este año se ha completado la reconstrucción de los terrazas.
“Estaban en medio de un pelea contra compañías de seguros por las ganancias. Y, por supuesto, tuvimos problemas con el techo allí. Hubo problemas con lanai, problemas con las escaleras allí”, dijo Creach. “Entonces, todo eso se consideró seguro, pero ahora se ha rectificado prácticamente por completo. Por lo tanto, parece que han vuelto a estar en buen estado. Pero ese es el tipo de cosas que pueden suceder”.
'Simplemente no estamos recibiendo ninguna actividad de compradores': el inventario de condominios permanece inactivo durante más de un año
Dennis Almand, un patrón de Eustis que compró tres condominios en Daytona Beach Shores en los últimos cuatro abriles, dijo que ha conocido esa irresolución entre los posibles compradores.
Las tasas de interés y tal vez incluso esperar hasta que terminen las elecciones pueden estar desacelerando el mercado, pero lo que motiva a tantos propietarios de condominios a traicionar en 2024 son las evaluaciones que cobran las asociaciones de condominios.
Gagliardi, líder del equipo Mike Gagliardi con Re/Max, dijo que se estima que el inventario coetáneo en el mercado se venderá en 14-15 meses, lo que lo convierte en un mercado de compradores. El mercado de un comerciante es un inventario de seis meses o menos.
“Simplemente no estamos recibiendo ninguna actividad de compradores”, dijo.
“El año pasado, más o menos del 50% de nuestros acuerdos fueron en efectivo. Poco a poco estamos viendo desaparecer esa transición”, dijo. “Parece que la gentío que tiene el mosca se lo está quedando”.
Si aceptablemente dijo que los títulos “verdaderamente no se han desplomado”, aplazamiento ver pronto una reducción en los costos promedio que se reflejará en las estadísticas.
En el condado de Volusia, las ventas de condominios van camino de una disminución año tras año en 2024, según cifras analizadas por Mark Wright, director de posesiones raíces de la Oficina del Tasador de Propiedades.
Almand, quien vendió uno de sus tres condominios, sufriendo una pérdida de $10,000, dijo que no le importaba. Los otros dos fueron mejoras y la realización de un sueño. Su esposa, sus dos hijos y sus cuatro nietos aman el océano.
“Mencionas la playa, hombre”, dijo, “y nos vamos”.
J. Kyle Foster es el reportero senior de crecimiento y progreso del Naples Daily News.
Mark Harper es redactor y editor político del Daytona Beach News-Journal.
Este artículo apareció originalmente en Palm Beach Post: Las ventas de condominios disminuyen correcto a la nueva ley de inspección de seguridad de Surfside en Florida
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