Anticipando una ofrecimiento de refinanciamiento que podría ahorrarle $ 647 al mes, Dave Mayers de Júpiter, en cambio, recibió una sacudida de la sinceridad: el acuerdo fue rechazado luego de que los prestamistas vieron el nivel de seguro que su asociación de condominios estaba llevando.
El seguro inadecuado es la razón más citada por la que más asociaciones de condominios están en la nómina negra del fiador hipotecario federal Fannie Mae, un número que se triplicó en los últimos dos primaveras. Este tipo de relación hace que sea más difícil para los compradores de condominios obtener préstamos, que las asociaciones de condominios pidan prestado para reparaciones y, para residentes como Mayers, para refinanciar una hipoteca existente.
“Nunca he sido rechazado por un préstamo en mi vida”, dijo el propietario de la tienda de muebles de Pensilvania retirado de 74 primaveras.
Nuevas reglas de condominios más débiles de lo que requieren algunos bancos
La plazo de esta sesión aprobó un tesina de ley que hizo nuevas reglas para que las asociaciones de condominios obtuvieran préstamos y obtengan líneas de crédito a las reparaciones necesarias, consideradas como ayudando a los habitantes de los condominios a hacer frente a las nuevas regulaciones estatales diseñadas para evitar un desastre mortal como el que derribó una torre de condominios en el radio de Miami de 40 primaveras.
La nueva código aclara tres opciones para niveles aceptables de seguro de condominios.
Aún así, seguir las pautas establecidas en el tesina de ley en dilación de la firma del representante Ron DeSantis podría no obtener asociaciones una elaboración de lozanía limpia de las instituciones financieras, que están buscando condominios para apoyar el valencia de reemplazo total.
Hablando sobre el ajuste de seguros de la código, el patrocinador del tesina de ley, la senadora Jennifer Bradley, R-Fleming Island, dijo: “Hay asociaciones en Florida que creo que se les pide que lleven niveles de cobertura a un costo exorbitante y niveles de seguro que nunca tocarán. Por lo tanto … en consulta con su doble en seguros, ellos (asociaciones de condominios) podrán editar el nivel adecuado de un nivel adecuado de un estandarte de un nivel de protección de un estandalizado de un estandalizado de una protección.
¿Cuánto es suficiente seguro?
El tesina de ley permite que la propiedad global de los condominios esté asegurada en “valencia asegurable”. Sin bloqueo, Fannie Mae requiere lo que puede ser una mostrador más reincorporación: que la propiedad global está asegurada para el costo total de reemplazo, una finalidad que muchos bancos siguen para atreverse quién obtiene un préstamo.
Andy Kasten, presidente de la propiedad financiera creativa y las víctimas con sede en Fort Lauderdale, dijo que apoyar poco menos que el valencia de reemplazo total podría significar una repetición de la ruina de Surfside, donde la asociación no pudo rehacer correcto a un seguro insuficiente. En esa tragedia, 98 personas murieron cuando el Condominio South de Champlain Towers South en Surfside se derrumbó en las primeras horas del 21 de junio de 2021.
“Si de hecho están permitiendo que los condominios se aseguren de un reemplazo menos que completo, ¿de dónde vendrá el billete adicional para rehacer la estructura en caso de catástrofe?” Kasten preguntó. “Se corrige en contra de lo que se suponía que debían hacer estas leyes luego del colapso de Surfside. Nunca se puede responsabilizarse que no tendrá una pérdida del 100%”.
La representante Vicki López, republicana de Miami, que patrocinó la código para convertirse en ley, reconoce que las opciones clarificadas en su tesina de ley no se alinean con las de Fannie Mae. Ella argumenta que son las instituciones financieras las que necesitan ajustar sus requisitos. Lo que consideran niveles aceptables de seguro cuando se comercio de respaldo de hipotecas son retener a los condominios como rehenes, dijo.
“Si se asegura del valencia de reemplazo completo, se podría sostener que está demasiado seguro, porque nunca en un desastre se ha nivelado uno de nuestros edificios de condominios”, dijo López. “Pueden tener problemas de techo, problemas de atmósfera acondicionado, problemas de ventanas, pero todo el edificio no disminución.
“… Mi próximo paso es tratar de conectarse con el senador (Ashley) de los Estados Unidos, Moody o el senador (Rick) Scott o uno de nuestros miembros de la delegación del Congreso para sostener, miramos, tenemos que tener una reunión con [federal home loan company] Freddie Mac y Fannie Mae, por lo que son conscientes del impacto financiero que están teniendo en los propietarios de condominios en términos de seguro cuando insisten en tener un valencia de reemplazo total “, dijo.
El colapsado parcialmente Champlain Towers South Condo en Surfside, como se ve a fines de junio de 2021.
Techo demasiado antiguo para el seguro, demasiado pollo para el reemplazo
El estado de su condominio tiene a Mayers, y muchos más que pueden no saberlo, en un Catch-22 ha estado enviando correos electrónicos a legisladores y agencias estatales a punto de usar, dijo. El condominio no puede obtener el seguro requerido porque el techo es demasiado antiguo, pero no es lo suficientemente veterano como para que necesite reemplazar, dijo.
“Han estado obteniendo precios en el reemplazo del techo, pero aún no quieren hacerlo, no es una emergencia”, dijo Mayers. “Tenemos que financiar otras cosas que el estado exige”.
A medida que el exploración del estado de la condición de los edificios de condominios aumentó luego del desastre del surfside, el mercado de seguros para los condominios empeoró.
Solo dos o tres compañías asegurarían condominios y cobertura de bajo prestigio de parque para altos risas eran simplemente inasequibles en comparación con los primaveras anteriores, según Tyler Spaedt, vicepresidente de Valley Insurance Services, que se especializa en comunidades de condominios.
“Los últimos tres primaveras fueron los mercados más difíciles que ha habido en Florida”, dijo Spaedt.
Sin bloqueo, en los últimos cinco a ocho meses, las cosas han comenzado a encontrarse mejor.
“La parentela está comenzando a reservar y más (tipos de) coberturas están disponibles”, dijo Spaedt.
Aún así, dice, sobre una de las 10 asociaciones que está cubriendo no puede comprar el seguro que pagaría el valencia de reemplazo completo de la propiedad global de una asociación de condominios.
“No siempre se comercio de lo que van a reservar, a pesar de que esa es una gran parte … algunas de ellas (las asociaciones que se aseguran por menos del valencia de reemplazo) es que no está adecuado para ellos, en función de la condición del edificio”, dijo Spaedt.
La nómina negra proviene de respuestas a cuestionarios de prestamistas
Hay 1.438 condominios de Florida “con nómina negra” que se consideran inelegibles para préstamos respaldados por Fannie Mae y potencialmente otros bancos. La nómina negra, en su mayoría confidencial, es el resultado de las respuestas dadas a los cuestionarios de prestamistas que implican todo, desde mantenimiento diferido hasta evaluaciones especiales delincuentes.
Un condominio puede estar en la nómina de múltiples problemas, pero los problemas de seguro se citan con la veterano frecuencia entre estos condominios, según el abogado Jake Marcus, cuya praxis, Allcock Marcus, tiene oficinas en Miami y Massachusetts.
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Sin bloqueo, hay poco de consuelo.
“Lo que está sucediendo en Florida finalmente llegará a otras jurisdicciones”, predijo Marcus.
Michael J. Gelfand, un abogado de West Palm Beach que se especializa en la ley de la asociación de condominios, dijo que insta a las asociaciones a obtener el valencia de reemplazo completo si pueden.
“Afianzar un techo para su valencia en efectivo vivo no funciona”, dijo Gelfand. “Cuando se deprecia, son centavos en dólares por el costo de reemplazo”.
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Mayers dijo que esperaba que la caída esperada en su tasa de interés lo ayudara a retribuir las nuevas evaluaciones activadas cuando su condominio se sometió a su estudio de reserva de integridad estructural requerida por el estado, tratando de cumplir con el primer conjunto de regulaciones estatales que se aprobaron, luego de la superficie, en 2022.
“Efectivamente estaba contando con los ahorros que iba a admitir de un refinanciamiento para ayudar con todos los gastos adicionales de las mayores reservas”, dijo Mayers. “Si los condominios en Florida no pueden pescar hipotecas o refinanciar correcto a Fannie (Mae) … nuevos mandatos y acumulados que por otra parte de los mandatos (Estudio de reserva de integridad estructural), ¿qué les sucede a las personas mayores, como yo y los títulos de las propiedades en Florida?
La reportera de Palm Beach Post, Kimberly Miller, contribuyó a este documentación.
Anne Geggis es la reportera de seguros en El poste de Palm Beachparte de la red de Florida de USA Today Florida. Ypuedes comunicarte con ella en ageggis@gannett.com.Ayuda a apoyar nuestro periodismo. Suscríbete hoy
Este artículo apareció originalmente en Palm Beach Post: El nuevo exploración de los condominios obtiene asociaciones en la nómina negra para el estado del seguro