Los propietarios de unidades de condominios en Villa Riviera Club en la zona no incorporada del condado de Brevard enfrentarán una evaluación especial considerable en los próximos meses.
El complejo de condominios junto al mar de cuatro edificios y 29 unidades tendrá que realizar trabajos de balcones y pasarelas por un valor de más de $1,2 millones. Combinado con las reparaciones de estuco planificadas, la pintura de los edificios, otras reparaciones necesarias y un costo de contingencia en caso de que se encuentren problemas inesperados, eso resultará en facturas de evaluación especiales de $50,000 por unidad, dependiendo de la aprobación del propietario de ciertas modificaciones.
“Nunca se sabe lo que se va a encontrar cuando los abra” para repararlos, dijo Rebecca McGreal, presidenta de la Asociación de Condominios Villa Riviera Club.
Y esa evaluación especial de $50,000 se suma a la evaluación regular de un condominio que asciende a un total de $13,344 al año por unidad.
El complejo del condado de Brevard adopta un “enfoque proactivo” en las inspecciones
McGreal dijo que, comprensiblemente, varios propietarios de condominios no estaban contentos con el costo esperado de la evaluación especial.
“Hubo una reacción muy variada”, con rechazo de algunos de los propietarios de las unidades, dijo McGreal. “Algunos de ellos estaban muy molestos con la junta directiva, pero saben que es necesario hacer el trabajo. Ahora estamos tratando de ponernos al día con algo de esto”.
McGreal dijo que la decisión de la junta fue unánime, aunque añadió que “fue una decisión difícil”.
Los problemas con los balcones y pasillos se cuantificaron durante un informe de inspección de hitos estructurales de “Fase Dos” en el complejo de condominios de 50 años de antigüedad, que tiene dos edificios de tres pisos y dos edificios de dos pisos. El complejo está junto a la carretera estatal A1A, no lejos de tres municipios: Melbourne, Indialantic e Indian Harbour Beach.
McGreal dijo que la junta directiva de la asociación “adoptó un enfoque muy proactivo” al incluir los edificios de dos pisos en el llamado proceso de inspección de hitos. La junta decidió hacer eso, a pesar de que las leyes estatales aprobadas en 2022 exigían que solo los edificios de condominios de tres pisos o más que tengan al menos 30 años de antigüedad se sometan a tales inspecciones.
“Teníamos serias preocupaciones sobre la integridad de la construcción de los balcones”, dijo McGreal. “No vamos a ignorar nuestras responsabilidades”.
Problemas detallados en el informe de inspección.
Un informe de inspección de 69 páginas preparado por Tomás Ponce, ingeniero estructural de Keystone Engineering & Consulting, encontró que los balcones de madera en los edificios de dos pisos tenían “una cantidad moderada a grave de podredumbre de la madera y daños en los balcones. El daño es más Probablemente causado por la intrusión de agua a través del material del techo, que normalmente no es un revestimiento ideal para el piso del balcón. También se desarrollan fugas en las penetraciones de las barandillas y cerca de las puertas corredizas de vidrio. La intrusión de agua ha causado corrosión y deterioro del estuco y el torno. así como el plafón y la imposta”.
Además, el informe dice que la superficie para caminar “está cubierta de material para techos que no es adecuado para una superficie de uso peatonal y muestra signos de desgaste. Lo más probable es que los sujetadores de las barandillas envejecidas estén causando la intrusión de agua, debido a una instalación inadecuada y a la falta de sellador. Faltan partes del riel superior y las conexiones a la pared no están bien ajustadas.”
El informe recomendó que, “por estas razones de seguridad, todos los balcones con estructura de madera en los edificios de dos pisos deberían tener completamente restringido el acceso a todos los huéspedes y propietarios. Para estos balcones, se recomienda demolerlos todos y reemplazarlos con un nuevo diseño apropiado para una aplicación costera.”
Eso es lo que la junta de la asociación de condominios planea hacer, dijo McGreal, con los balcones de madera derribados a principios de este año antes de reemplazarlos con marcos de aluminio y material compuesto para terrazas.
En los edificios de tres pisos, que tienen balcones de concreto, “la inspección reveló una cantidad moderada de desconchado de concreto en los balcones y pasillos”, señaló el informe. “El desconchado del concreto se debe a la corrosión del acero de refuerzo inducida por la intrusión de agua y cloruro (sal). El daño se encontró en todos los elementos inspeccionados. Es un nivel esperado de desconchado cíclico del concreto para una propiedad costera más antigua. Para los balcones y pasillos, recomendamos quitar los revestimientos del piso; quitar las barandillas con núcleo más antiguas; realizar las reparaciones necesarias en el concreto; aplicar un sistema de revestimiento decorativo y protector;
En el informe también se detallan problemas con escaleras, barandillas, contraventanas, paredes exteriores y alféizares de ventanas.
El informe incluía 46 fotografías que mostraban ejemplos de diversos problemas con los edificios de condominios y concluyó que “el complejo necesita un proyecto de restauración integral en este momento”.
'Muy, muy serio' sobre los trabajos de reparación de condominios
“Nos tomamos esto muy, muy en serio”, dijo McGreal, refiriéndose al plan para solucionar los problemas. Está previsto que las obras comiencen a finales de la primavera o principios del verano de 2025 y se espera que demoren siete meses en completarse.
“Esto no será barato”, dijo McGreal, y los propietarios de las unidades deberán comenzar a realizar los pagos de la evaluación especial entre 30 y 60 días antes de que comience el trabajo.
La mayoría de las unidades tienen dos dormitorios y dos baños, con cocina y salón. Algunos también tienen garaje. La última unidad vendida, en mayo, fue a un precio de 440.000 dólares.
De las 29 unidades, 21 son alquiladas regularmente por los propietarios como alquileres vacacionales; tres están ocupados por los propietarios durante todo el año; cuatro están ocupadas por los propietarios parte del año; y uno se utiliza como espacio de oficina.
McGreal, que vive en el área de Chicago, alquila su unidad Villa Riviera como alquiler vacacional, y ella y su esposo pasan sus vacaciones allí varias semanas al año.
Las unidades de condominio se cerrarán temporalmente de forma escalonada mientras avanza el trabajo.
Mike y Stephanie Prousis son dueños de dos de las unidades, una que compraron en 1981 y la otra en 2018, que alquilan como alquileres vacacionales. La pareja, que vive en Franklin, Tennessee, normalmente vacaciona en una de sus unidades de Villa Riviera Club durante dos o tres semanas al año.
“No creo que nadie quiera pagar 50.000 dólares” por unidad para la evaluación especial, dijo Stephanie Prousis. “Pero es tu hogar y tienes que seguir así. Creo que es una muy buena inversión. Definitivamente es el diamante en bruto”, considerando la ubicación de Villa Riviera justo al lado de una playa prístina.
Prousis dijo que apoya los planes de la junta de condominios para reparar el complejo, porque “todo se trata de seguridad. Tenemos un grupo fabuloso que vela por nuestros mejores intereses”.
Sin embargo, McGreal notó que algunos otros propietarios están poniendo sus casas en venta en el mercado, lo que ella cree que está relacionado en parte con la próxima evaluación especial.
“Es triste ver que algunos de estos propietarios se van”, dijo McGreal. “Desafortunadamente, es una señal de los tiempos en toda Florida. El costo de la evaluación definitivamente está impactando su decisión”.
Dave Berman es editor de negocios en FLORIDA HOY. Comuníquese con Berman en dberman@floridatoday.com, en X en Obe" rel="nofollow noopener" target="_blank" data-ylk="slk:@bydaveberman;elm:context_link;itc:0;sec:content-canvas" class="link ">@bydaveberman y en Facebook en www.facebook.com/dave.berman.54
Este artículo apareció originalmente en Florida Today: Los propietarios de condominios de Villa Riviera Club en Brevard enfrentan costosas reparaciones
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