THough Wanstead es un tranquilo suburbio del este de Londres, emplazado ajustado al borde del frondoso bosque de Epping, las cosas no han sido tan pacíficas para los residentes de Harley Court. Se está construyendo una extensión de dos pisos, que contiene 12 nuevas unidades, sobre su piedra de pisos. Es una historia que revela uno de los muchos desafíos de nuestro mercado inmobiliario. En la búsqueda de alcanzar los objetivos de vivienda, habrá cierta interrupción, pero ¿cuánto es demasiado para los residentes y comunidades existentes?
En el otoño de 2022, James se mudó al edificio de la posguerra pálido. Era la primera vez que vivía solo. Le encantaba la sala de estar de planta abierta y tener un espacio para hacer la suya. Fue por esta época su salubridad comenzó a balbucir y, en el nuevo año, le diagnosticaron cáncer. Cada vez más pasó más tiempo en casa recuperándose de tratamientos de quimioterapia que lo dejaron fatigado.
Poco luego, comenzaron los trabajos de construcción en los nuevos pisos. Su hermana, Naomi, que se mudó con él para ayudarme con su cuidado, me dijo: “El ruido se sentía de la misma guisa que el taladro de un dentista se siente adentro de su persona”. Las ventanas permanecieron cerradas para minimizar el sonido y el polvo de la construcción. Naomi ahora se pregunta si tenían razón al atreverse quedarse, pero en ese momento se sintió como la mejor opción. Su hermano no quería ser desarraigado, y al no estar sin trabajo y acoger pagos personales de independencia, no estaba seguro de que pudiera fijar otra tenencia. “Estábamos tratando de mirar nuevas propiedades, pero no pudimos moverse lo suficientemente rápido. Y luego su salubridad se deterioró rápidamente en dirección a el final. No nos mudamos, pero esos últimos meses fueron muy difíciles “. Luego de su homicidio, Naomi se mudó del pavimento.
En 2020, el entonces ministro de Vivienda Conservadora, Robert Jenrick, introdujo una política que haría que las extensiones como la de Harley Court sean más fáciles de advenir por los procesos de planificación del consejo. Los propietarios tendrían lo que se claridad “derechos de mejora permitidos” en un esfuerzo por aumentar el número de hogares y impulsar a la lenta heredad covid.
En la superficie, estas “casas de piggyback” (un nombre previo para tales desarrollos) parecen una opción simple para la “crisis de la vivienda”. El distrito londinense de Redbridge, que cubre a Wanstead, pronostica un crecimiento del 16% en la población en los próximos 22 abriles y, según los objetivos nacionales, debe entregar 1.409 casas nuevas al año. El año pasado, se construyeron solo 224 casas. En un intento por cumplir con estos objetivos, un funcionario del consejo escribió que el permiso de planificación solo se rechazará “donde el daño es significativo y supera el beneficio de proporcionar viviendas adicionales”.
Pero en la praxis, tiene costa de los residentes existentes. En 2021, Blue Gower Ltd había comprado la tierra en la que se encuentra Harley Court, y como propietario se ganó el derecho de desarrollar el gajo. Aquellos que poseían los pisos en la propiedad, como arrendatorios, tuvieron la oportunidad de programar objeciones a las nuevas incorporaciones como parte del proceso de planificación. Entre otros problemas, declararon que afectaría su bienestar, crearía contaminación acústica y dañaría la calidad del atmósfera. Redbridge dijo que tales preocupaciones se transmitirían al desarrollador y las condiciones impuestas para mitigar cualquier peligro. El municipio a iluminado por la aplicación. (Más tarde, el consejo aprobó la construcción de cinco casas adicionales en el sitio donde actualmente se encuentran los garajes del pavimento). Los desarrolladores se pusieron a disposición de los residentes para tratar problemas a medida que ocurrieron y un trabajo ruidoso prohibido a un par de horas al día, pero admitieron que poblar con el trabajo de construcción nunca iba a ser una experiencia agradable.
Tal como están las cosas, Tajo no tiene planes de eliminar los derechos de mejora permitidos. De hecho, el gobierno ha establecido nuevos objetivos de vivienda, demora acortar aún más las regulaciones de planificación en un esfuerzo por cumplirlos, y ha amenazado con hacerse cargo de los consejos locales si no juegan a la pelota. En los próximos abriles, a medida que las autoridades de todo el país trabajan en dirección a estos objetivos, habrá más construcción, más interrupción, más casas de piggyback, más canchas de Harley.
Los defensores de la política dirán que esta es una interrupción temporal que valdrá la pena a dilatado plazo y ayudará a los municipios como Redbridge a alcanzar sus objetivos de vivienda, pero los objetivos numéricos son solo parte de una respuesta: los residentes no solo necesitan hogares, necesitan hogares asequibles. En 2024, el precio promedio de una casa en Redbridge fue de £ 495,000. Una vez que se tienen en cuenta impuestos y tarifas adicionales, ese costo es aproximadamente 11 veces el salario promedio de Londres. Los desarrolladores son empresarios, no trabajadores de caridad. Construyen unidades que generarán la veterano beneficio, y no tienen incentivos para traicionar unidades a un precio más bajo que la tarifa coetáneo. Puede parecer contradictorio, pero construir más viviendas no reduce los precios. Los pisos en Wanstead ahora están en el mercado y se ven encantadores, e incluso vienen con paneles solares y calefacción de pavimento inferior. Pero están allí de ser asequibles: uno tiene un precio de £ 585,000.
Los consejos tienen un papel aquí. Al aprobar los desarrollos, pueden negociar condiciones, como la inclusión de viviendas asequibles (viviendas vendidas al 80% de la tasa de mercado). Incluso si se alcanzan acuerdos en NewBuilds, los departamentos de planificación del consejo, que se encontraban entre los más afectados por la rigidez, con cortaduras de aproximadamente el 50%, Es poco probable que pueda cerciorarse de que sean honrados. En el caso de Harley Court, los desarrolladores contribuyeron con lo que se conoce como un plazo de la Sección 106 para ir en dirección a la comunidad almacén y la infraestructura.
Este no es un problema de Nimbys y Yimbys, eso es una dicotomía reductora. Lo que tenemos son comunidades que necesitan viviendas asequibles, residentes que desean disfrutar de las casas que tienen en paz y empresarios que desean obtener ganancias. Los consejos deben ser los que juzgan entre estos intereses y encuentran los mejores resultados posibles. El gobierno, al parecer, tiene otros planes para ellos.