Vendo mi casa y obtengo $680 mil. ¿Tengo que preocuparme por los impuestos a las ganancias de capital?

Una ganancia neta en la venta de una casa de $680 mil potencialmente podría llevar a tener que pagar impuestos sobre las ganancias de capital. Pero en muchos casos, no tendrá que pagar impuestos sobre el monto total de la ganancia. Y es posible que puedas protegerlo todo. Esto se debe a una exclusión que protege de impuestos hasta $500,000 en ganancias cuando vende su residencia principal. La cantidad exacta que puede excluir variará según las circunstancias. Y hay medidas que usted podría tomar para reducir, retrasar o incluso eliminar los impuestos sobre la venta de una vivienda. Los impuestos sobre las ganancias de capital dependen de su situación específica, así que considere consultar con un asesor financiero sobre su curso de acción.

Ganancias de capital en ventas de viviendas

Cada vez que vende un activo por más de lo que pagó, genera una ganancia de capital. El IRS considera que esta ganancia está sujeta a impuestos. Esto se aplica a una ganancia por la venta de cualquier activo, incluidos valores y bienes raíces de inversión. Sin embargo, debido a la Exclusión de la Sección 121, que lleva el nombre de una sección del código tributario, al vender una residencia personal hasta $500,000 de la ganancia pueden quedar excluidos de impuestos.

La cantidad que podrá proteger de los impuestos puede variar. Para empezar, la exención de $500,000 solo está disponible para contribuyentes que estén casados y presenten declaraciones de impuestos conjuntamente. Si es un individuo que presenta una declaración individualmente, puede excluir solo hasta $250,000 de su ganancia.

Es posible que no pueda obtener ninguna exclusión si no ha vivido en la casa durante al menos dos de los cinco años anteriores. Los años no tienen que ser consecutivos, pero el tiempo que has ocupado la vivienda debe sumar al menos dos años completos de los cinco anteriores.

Si vivió en la casa por un período más corto, toda la ganancia estaría sujeta a impuestos. Y es sólo para una residencia principal. Las casas de vacaciones, segundas residencias y propiedades de inversión no califican.

Además, deben haber transcurrido al menos dos años desde la última vez que reclamó la exclusión 121. Puede hacerlo tantas veces como desee hasta su límite de exclusión de por vida, pero no más de cada dos años. Antes de 1997, existía una exclusión única de por vida de hasta $125,000 para propietarios de viviendas de 55 años o más. La Ley de Alivio al Contribuyente de 1997 realizó una serie de cambios, incluida la eliminación de la exclusión única de por vida y el requisito de edad.

Un asesor financiero puede ayudarle a estar al tanto de los cambios en la legislación fiscal y elaborar estrategias en consecuencia.

Tasas impositivas sobre las ganancias de capital

El impuesto específico que usted deba también puede variar. Una ganancia de un vendedor que ha sido propietario de la vivienda durante menos de un año se considera una ganancia de capital a corto plazo. Esto se trata como ingreso ordinario y el impuesto utiliza tramos regulares del impuesto federal sobre la renta que llegan hasta una tasa marginal máxima del 37%.

Por otro lado, si el vendedor ha sido propietario de la casa durante al menos un año, se aplican tasas impositivas sobre las ganancias de capital a largo plazo. Generalmente son tasas de ingreso más bajas que las ordinarias, y van desde cero hasta un máximo del 20%.

Un ejemplo de ganancias de capital

Una pareja casada que obtuvo $680,000 netos por la venta de su residencia principal después de vivir en la casa al menos dos de los cinco años anteriores generalmente podría excluir $500,000 de la ganancia, suponiendo que no hayan utilizado la exclusión de la Sección 121 antes. Esto significa que 180.000 dólares podrían estar sujetos a impuestos.

Si tuvieran un ingreso combinado de $100,000, normalmente estarían en el tramo marginal del impuesto federal sobre la renta del 22% y adeudarían impuestos federales sobre la renta de $14,261. Después de vender su casa, los $180,000 de ganancia no excluida en la venta de su casa estarían sujetos a impuestos sobre las ganancias de capital.

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La tasa impositiva sobre las ganancias de capital aplicable puede variar. Depende de si el vendedor ha sido propietario de la casa durante al menos un año antes de la venta y también de la categoría impositiva sobre la renta del vendedor. Un vendedor que no ha sido propietario de la vivienda durante al menos un año normalmente tributaría cualquier ganancia como ingreso ordinario, en este caso a la tasa de impuesto sobre la renta del 22%.

Para una venta en la que la casa fue propiedad de más de un año, se aplicarían las tasas preferenciales de ganancias de capital del 0%, 15% o 20%, en lugar de las tasas impositivas sobre la renta habituales. La tasa impositiva sobre las ganancias de capital también depende de sus ingresos.

Esta pareja casada con ingresos de $100,000 y una ganancia imponible de $180,000 después de la exclusión de $500,000 pagaría impuestos sobre la ganancia a una tasa del 15%. Esto significaría impuestos sobre las ganancias de capital de $180,000 multiplicados por el 15% o aproximadamente $27,000.

Un asesor financiero puede ayudarlo a determinar si deberá impuestos sobre la venta de su casa según sus circunstancias específicas. Consiga un asesor financiero.

Otras estrategias

Si parece que usted podría deber impuestos sobre las ganancias de capital sobre parte de la venta de su casa, es posible que pueda ajustar la base del costo de la casa deduciendo el costo de algunas mejoras del precio de venta. Esto reduce el monto de la ganancia y el impuesto resultante. Por ejemplo, si hubiera gastado $20 000 para reemplazar un techo y $40 000 para agregar un baño, podría aumentar la base de costos en $60 000 y reducir la ganancia imponible en una cantidad similar.

Otro método a considerar es un intercambio del mismo tipo, o un intercambio 1031, después de otra sección del código tributario. Para hacer esto, básicamente cambia una propiedad de inversión por otra de menor precio. Si lo haces correctamente, no deberás ningún impuesto sobre la diferencia de precios de las dos propiedades hasta que vendas la de menor precio.

Sin embargo, no se pueden realizar intercambios del mismo tipo con una residencia principal. Es sólo para propiedades de inversión. Para cumplir con las restricciones, tendría que convertir su casa en una propiedad de inversión alquilándola durante al menos dos años antes de la venta. Entonces tendría que alquilar la casa que se compró un período similar después de la venta. Sólo entonces podría utilizarse como residencia principal del jubilado.

La recolección de pérdidas fiscales también puede ser útil para reducir su factura de impuestos. Esto funciona aplicando una pérdida en la venta de otro activo para reducir la ganancia de capital en la venta de su casa. Supongamos que vendió acciones con una pérdida de 60.000 dólares. Al aplicar esta pérdida en una transacción de acciones a la ganancia en la venta de su casa, podría reducir la ganancia de capital en la transacción de la casa. Se aplican reglas específicas, por lo que puede ser prudente hablar con un asesor financiero fiduciario sobre su estrategia.

Conclusión

A menudo puede proteger de impuestos toda o parte de la ganancia al vender una casa. Para utilizarlo, debe haber vivido en la casa durante dos años antes de la venta. Puede obtener $250,000 si es un declarante soltero y $500,000 si presenta una declaración conjunta. Si su ganancia es mayor que eso, o si no puede excluir ninguna, el impuesto dependerá de cuánto tiempo fue propietario de la vivienda. Es probable que la ganancia esté sujeta a impuestos como ingreso ordinario si la poseyó durante menos de un año. Para una vivienda que se posee por más tiempo, se utiliza la tasa más baja de ganancias de capital a largo plazo.

Consejos

Un asesor financiero puede ayudarle a calcular su posible obligación tributaria al vender su casa. Encontrar un asesor financiero no tiene por qué ser difícil. La herramienta gratuita de SmartAsset lo conecta con hasta tres asesores financieros en su área, y puede entrevistar a sus asesores coincidentes sin costo alguno para decidir cuál es el adecuado para usted. Si está listo para encontrar un asesor que pueda ayudarlo a alcanzar sus objetivos financieros, comience ahora.
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La publicación Estoy vendiendo mi casa y ganando $680 mil. ¿Tengo que preocuparme por los impuestos a las ganancias de capital? apareció por primera vez en SmartReads de SmartAsset.

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